Institutionelle Begünstigte können für ihre offiziellen Zwecke Immobilien in der Schweiz erwerben. Für den Erwerb von Immobilien durch einen institutionellen Begünstigten bedarf es einer Verfügung des EDA (Direktion für Völkerrecht, DV). Beim Erwerb von Immobilien durch Mitarbeitende von diplomatischen Missionen und konsularischen Berufsvertretungen bestehen verschiedene Arten des Immobilienerwerbs.
Erwerb von Grundstücken für dienstliche Zwecke durch den Entsendestaat
Der Erwerb von Grundstücken durch institutionelle Begünstigte, (d. h. Staaten für ihre diplomatische Missionen und konsularische Berufsvertretungen) wird geregelt in:
Kapitel 3 des Bundesgesetzes über die von der Schweiz als Gaststaat gewährten Vorrechte, Immunitäten und Erleichterungen sowie finanziellen Beiträge (Gaststaatgesetz, GSG) und
Kapitel 5 der Verordnung zum Bundesgesetz über die von der Schweiz als Gaststaat gewährten Vorrechte, Immunitäten und Erleichterungen sowie finanziellen Beiträge (Gaststaatverordnung, V-GSG).
Für den Erwerb von Grundstücken durch einen institutionellen Begünstigten bedarf es einer Verfügung des EDA (Direktion für Völkerrecht, DV). Die DV klärt nach Anhörung des betroffenen Kantons ab, ob der Erwerber ein institutioneller Begünstigter ist und ob der Erwerb dienstlichen Zwecken dient. Ausserdem muss der Erwerb unter Berücksichtigung der zuvor vom institutionellen Begünstigten erworbenen Grundstück bedarfsgerecht sein, und es müssen die erforderlichen Bewilligungen der zuständigen Behörden vorliegen, namentlich die Baubewilligungen und die sicherheitstechnischen Bewilligungen.
Als Grundstückerwerb gilt jeder Erwerb eines Eigentums, eines Baurechts, eines Wohnrechts oder einer Nutzniessung an einem Grundstück sowie der Erwerb anderer Rechte, die dem Erwerber eine eigentümerähnliche Stellung verschaffen, wie die langfristige Miete eines Grundstücks, wenn die Abreden den Rahmen des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs sprengen.
Nutzungsänderungen sind einem Erwerb gleichgestellt und bedürfen ebenfalls einer Bewilligung des EDA. Als Grundstücke für dienstliche Zwecke gelten Gebäude oder Gebäudeteile und das anliegende Gelände, die zur Erfüllung der dienstlichen Aufgaben des institutionellen Begünstigten genutzt werden.
Jeder Erwerbsantrag eines Staates muss an das EDA gerichtet werden (Direktion für Völkerrecht, Bundeshaus Nord, Kochergasse 10, 3003 Bern). Eine Kopie des Gesuchs ist an die zuständige kantonale Behörde zu senden (z. B. für Bern an Beco Berner Wirtschaft, Marktaufsicht, Laupenstrasse 22, 3011 Bern).
Das Gesuch muss gemäss Artikel 25 V-GSG die folgenden Angaben und Unterlagen enthalten:
Name und Adresse des Antragstellers, seines Vertreters, falls vorhanden, und des Grundstückverkäufers sowie die Adresse des Grundstücks;
Entwurf des Erwerbvertrags, aus dem die Art des Erwerbs hervorgeht (Kauf, Schenkung, langfristige Miete);
Erwerbszweck (Kanzlei der Vertretung, Residenz der Missionschefin oder des Missionschefs und beruflichen Postenchefs, usw.);
Beschreibung des betreffenden Grundstücks unter Angabe insbesondere der Katasternummer und der Fläche der Parzelle und des Gebäudes, Grundbuchauszug;
Liste der Grundstücke, die der institutionelle Begünstigte in der Schweiz bereits besitzt, unter Angabe der Fläche und der Nutzung dieser Grundstücke.
Das EDA kann Bedingungen für den Erwerb eines Grundstücks festlegen. Namentlich kann es Gegenseitigkeit fordern, wenn der Erwerber ein fremder Staat ist, der das Grundstück für den dienstlichen Bedarf seiner diplomatischen Mission oder seiner konsularischen Posten in der Schweiz erwirbt (Art. 25 Abs. 4 V-GSG).
In der Regel dauert das Verfahren mindestens drei Monate.
Nach Artikel 23 des Wiener Übereinkommens vom 18. April 1961 über diplomatische Beziehungen ist ein ausländischer Staat, der eine Immobilie erwirbt, von der Eintragungsgebühr, allen schweizerischen (eidgenössischen, kantonalen und kommunalen) Einkommens- und Vermögenssteuern und der zusätzlichen Immobiliensteuer befreit, und zwar unter der Voraussetzung, dass:
die Immobilie unmittelbar seinem amtlichen Gebrauch dient (Kanzlei, Wohnsitz des Missionschefs) und
der ausländische Staat der wirtschaftliche Eigentümer der Immobilie ist.
Gemäss Artikel 23 des Wiener Übereinkommens ist ein ausländischer Staat, der eine Immobilie erwirbt, die unmittelbar seinem amtlichen Gebrauch dient und/oder in seinem Eigentum steht, nicht von Steuern befreit, die als Vergütung für besondere Dienstleistungen erhoben werden.
Erwerb von Immobilien durch Mitarbeitende von diplomatischen Missionen und konsularischen Berufsvertretungen
Für Inhaberinnen und Inhaber einer Legitimationskarte des EDA gibt es drei verschiedene Arten des Immobilienerwerbs:
Eingeschränkter Erwerb für Käuferinnen und Käufer, die keinen ununterbrochenen Aufenthalt in der Schweiz von zehn oder fünf Jahren, je nach Staatsangehörigkeit, nachweisen können.
Uneingeschränkter Erwerb für Käuferinnen und Käufer, die einen ununterbrochenen Aufenthalt in der Schweiz von zehn oder fünf Jahren, je nach Staatsangehörigkeit, nachweisen können.
Uneingeschränkter Erwerb für Käuferinnen und Käufer, die Staatsangehörige eines Mitgliedstaats der Europäischen Union oder der Europäischen Freihandelsassoziation sind.
In der Schweiz wohnhafte Mitarbeitende diplomatischer Missionen und konsularischer Berufsvertretungen, die über eine Legitimationskarte des EDA Typ B, C, D, E sowie KB, KC, KD oder KE verfügen, können ohne vorherige Genehmigung, aber unter bestimmten Voraussetzungen eine Immobilie als Hauptwohnsitz erwerben.
Grundsatz
Die oben genannten Personen können ohne vorherige Genehmigung Immobilien erwerben. Der Erwerb unterliegt jedoch drei Einschränkungen:
Die Immobilie muss zwingend als Hauptwohnsitz der Käuferin oder des Käufers dienen.
Die Fläche darf nicht grösser als 3000 m2 sein.
Der Erwerb muss zwingend im eigenen Namen erfolgen.
Vorgehen
Die Käuferin oder der Käufer muss der Notarin oder dem Notar ihrer oder seiner Wahl folgende Dokumente für die Beurkundung des Kaufvertrags unterbreiten:
Legitimationskarte des EDA Typ B, C, D, E sowie KB, KC, KD oder KE.
Bescheinigung des Protokolls, dass ihre oder seine Legitimationskarte noch gültig ist. Dies muss schriftlich mit dem entsprechenden Formular (siehe unter Formulare) beim Protokoll beantragt werden.
Schriftliche Erklärung, dass der Erwerb des Grundstücks ausschliesslich für sie oder ihn und die eigene Familie als Wohnsitz bestimmt ist.
Schriftliche Erklärung, dass weder sie noch er, weder die Partnerin noch der Partner oder die eigenen Kinder zurzeit in der Schweiz Wohneigentum besitzen, sei es im eigenem Namen, durch den Besitz von Aktien an einer Immobiliengesellschaft oder in irgendeiner anderen Form.
Schriftliche Verpflichtung, dass sie oder er spätestens innerhalb von sechs Monaten nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags in die Immobilie einziehen wird.
Mitarbeitende von diplomatischen Missionen und konsularischen Berufsvertretungen, die über eine Legitimationskarte des EDA Typ B, C, D, E sowie KB, KC, KD oder KE verfügen und nachweisen können, dass sie seit zehn Jahren ununterbrochen in der Schweiz wohnhaft sind, können in der Schweiz ohne vorherige Genehmigung und ohne Einschränkungen (Hauptwohnsitz, Fläche usw.) Immobilien erwerben. Sie werden folglich den Inhaberinnen und Inhabern einer Niederlassungsbewilligung (Ausweis C) gleichgestellt.
Die oben genannte Frist von zehn Jahren wird für Staatsangehörige der folgenden Länder auf fünf Jahre verkürzt: Andorra, USA, Monaco, San Marino und Vatikan. Diese Länder haben mit der Schweiz entsprechende bilaterale Abkommen oder Verträge abgeschlossen, oder Schweizer Staatsangehörige werden im Bereich der Niederlassung aufgrund der anerkannten Gegenseitigkeit gleichbehandelt.
Hinweis: Die EU/EFTA-Mitgliedstaaten sind nicht in dieser Liste enthalten, da für ihre Staatsangehörigen andere Regeln für den Erwerb von Immobilien gelten (siehe Punkt 3).
Vorgehen
Die Käuferin oder der Käufer muss der Notarin oder dem Notar ihrer oder seiner Wahl folgende Dokumente für die Beurkundung des Kaufvertrags unterbreiten:
Legitimationskarte des EDA Typ B, C, D, E sowie KB, KC, KD oder KE.
Bescheinigung des Protokolls, dass die Käuferin oder der Käufer seit zehn bzw. fünf Jahren ununterbrochen im Besitz einer Legitimationskarte ist. Diese ist schriftlich mit dem entsprechenden Formular (siehe unter Formulare) beim Protokoll zu beantragen.
Schriftliche Erklärung, dass sie oder er seit zehn oder fünf Jahren ununterbrochen in der Schweiz wohnhaft ist.
Gemäss Anhang 1 des Personenfreizügigkeitsabkommens zwischen der EU und der Schweiz, dem Protokoll über die Ausdehnung dieses Abkommens auf die neuen EU-Mitgliedstaaten und dem Übereinkommen zur Errichtung der Europäischen Freihandelsassoziation (EFTA) sind Staatsangehörige der EU/EFTA-Mitgliedstaaten mit Aufenthaltsrecht und Hauptwohnsitz in der Schweiz beim Erwerb einer Immobilie Schweizer Staatsangehörigen rechtlich gleichgestellt.
Staatsangehörige der EU/EFTA-Mitgliedstaaten, die eine Legitimationskarte des EDA Typ B, C, D, E sowie KB, KC, KD oder KE besitzen und die in der Schweiz leben, können ohne vorherige Genehmigung und ohne Einschränkungen (Hauptwohnsitz, Fläche usw.) eine Immobilie erwerben.
Vorgehen
Die Käuferin oder der Käufer muss der Notarin oder dem Notar ihrer oder seiner Wahl folgende Dokumente für die Beurkundung des Kaufvertrags unterbreiten:
Legitimationskarte des EDA Typ B, C, D, E sowie KB, KC, KD oder KE, Bescheinigung des Protokolls über die Gültigkeit der Legitimationskarte. Diese ist schriftlich mit dem entsprechenden Formular (siehe unter Formulare) beim Protokoll zu beantragen.
In Anwendung von Artikel 34, Buchstaben b und f des Wiener Übereinkommens vom 18. April 1961 über diplomatische Beziehungen, sind Missionschefinnen und Missionschefs und diplomatische Vertreter (Legitimationskarte «B» oder «C») nicht von Steuern und Abgaben auf in der Schweiz gelegene private Immobilien befreit, es sei denn, sie besitzen diese für Rechnung des akkreditierenden Staates (des Entsendestaates) für die Zwecke der Mission. Das Gleiche gilt für Konsularbeamtinnen und Konsularbeamte sowie Konsularangestellte in Anwendung von Artikel 49, Absatz 1, Buchstabe b des Wiener Übereinkommens vom 24. April 1963 über konsularische Beziehungen.
Sie sind auch nicht von Registrierungs-, Kanzlei-, Hypotheken- und Stempelgebühren in Bezug auf Immobilien befreit.
Andere Mitarbeitende der diplomatischen Mission (ohne Diplomatenstatus) unterliegen ebenfalls allen Steuern, Abgaben und Gebühren auf private Immobilien, die sich in der Schweiz befinden.
Kontakt
Privilegien und Immunitäten Staatssekretariat STS-EDA Effingerstrasse 27 3003 Bern
